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事業用賃貸借と連帯保証人不要サービス
事業用物件の賃貸借において、連帯保証人をおかずに企業が保証人を代行するサービスが開始されます。
改正民法においては、連帯保証人を立てる場合の負担が大きくなることから、改正民法の施行前に、連帯保証人を置かずに賃貸借を可能にするサービスを開始したものです。
今後は、事業用物件においても、連帯保証人を置かずに、会社が保証を代行するケースが増えてくるかもしれません。
以下、平成２９年１１月３日付日本経済新聞より。
「三好不動産（福岡市、三好修社長）は不動産保証サービスの日本商業不動産保証（東京・港）と提携し、賃貸オフィスなどを契約する際に連帯保証人が不要になるサービスを始める。６月に公布された改正民法に連帯保証人を立てる負担が大きくなる規定が盛り込まれたことから、将来の施行を前に先手を打つ。事業用物件で企業が保証人を代行するのは全国でも例がないという。」
「三好不動産が管理する物件のオーナーは日商保が提供する保証を付帯することで、連帯保証人がいなくても事業用物件を提供できるようにする。物件の借り手は、日商保に対して敷金を除いた保証額の５～10％程度を支払うことで、連帯保証人を立てずに物件を契約できるようになる。」
民泊の可否とマンション標準管理規約の改正
平成２９年８月２９日、国土交通省は、マンション標準管理規約の改正を公表しました。
参照ＵＲＬ http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000146.html
当該改正は、平成３０年６月１５日の住宅宿泊事業法（民泊法）の施行に伴うものです。
住宅宿泊事業（民泊）を実施することを許容する場合と、禁止する場合、それぞれの管理規約を明記しています（マンション標準管理規約１２条２項）。
更に、コメント（解説）においては、以下の場合の規定例等も提示されています。
・家主居住型のみ可能とする場合
・民泊の実施にあたり管理組合への届出を求める場合
・民泊の禁止に加え、広告掲載も禁止する場合
来年施行の民泊法を踏まえて、マンション管理組合においても、民泊を許容するのか、それとも禁止するのかをよく検討する必要があります。
ルールを明確にしておくことが、民泊をめぐるトラブル回避につながるでしょう。
所有者不明土地に関する特別措置法案
所有者不明のまま、放置されている土地について、新たに利用権を設定して公益性のある事業に活用できる制度が創設されることになりました。
公益性とは、公園や広場、文化施設等が想定されています。
土地の有効活用の見地から、意義があるものと思いますが、今後の具体的なルール作りについては、注視が必要です。
以下、平成２９年１１月８日付日本経済新聞より、引用。
「国土交通省は所有者が分からないまま放置されている土地について、新たに利用権を設定して公益性のある事業に活用できる制度を創設する。街づくりなどでの利用に明確に反対する人がいない場合、都道府県知事の裁定で利用できるようにする。来年の通常国会に所有者不明土地に関する特別措置法案の提出を目指す。」
「新制度では、土地利用を計画する自治体や民間事業者が都道府県知事に申請。地元市町村の意見を聞き、知事が裁定すると利用権を設定できる。利用は５年など一定期間で区切り、所有者が現れなければ更新する。 所有者が現れた場合は原状回復して明け渡すのを原則とするが、所有者が了解すれば利用を継続できる。所有者が現れた場合に備え、利用期間の賃料に相当する金銭を供託しておく。」
無許可民泊会社が書類送検
京都府警と右京署が平成２９年１０月３０日、民泊の無許可営業をあっせんしていたとして、不動産管理会社の社長及び役員、同社の仲介で無許可民泊を運営していた会社員を旅館業法違反の疑いで書類送検しました（「全国賃貸住宅新聞」より。）。
旅館業法においては、「旅館業」を経営しようとする者は、都道府県知事（保健所を設置する市又は特別区にあつては、市長又は区長。）の許可を受けなければならないと規定されています。
ここでいう「旅館業」とは、ホテル営業、旅館営業、簡易宿所営業及び下宿営業を指します。
無許可で、旅館業を経営する者に対しては、都道府県知事は、営業の停止を命ずることができます。
また、６ヵ月以下の懲役、または、３万円以下の罰金に処するものとされています。
今回のケースは、行政の指導を無視した事情も、書類送検になった要因と考えられます。
改正住宅セーフティネット法について
「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律の一部を改正する法律」（通称・改正住宅セーフティネット法、平成２９年４月２６日改正）が平成２９年１０月２５日に施行されました。
同法律は、一人暮らしの高齢者への賃貸を促す目的のものです。
改正住宅セーフティネット法に基づき、自治体に登録することで、自治体や国から、助成金、家賃、家賃保証に関するサービスを受けることができます。
この登録制度により、単身高齢者等への賃貸が適切に実現されることが期待されます。
賃貸が促されることで、増える空き家問題への対策の一助にもなると思います。
以下、平成２９年１０月１５日付日本経済新聞より、引用。
「賃貸住宅への入居を断られやすい単身高齢者や低所得者向けに、空き家や空き部屋を活用する新たな制度が25日から始まる。所有者に物件を登録してもらい、自治体が改修費用や家賃の一部を補助するなどして、住まい確保につなげるのが狙い。政府は2020年度末までに全国で17万５千戸の登録を目指す。 65歳以上の単身世帯は15年の601万世帯から、35年には762万世帯に増える見込み。だが単身高齢者や所得の低いひとり親世帯などは、賃貸住宅への入居を希望しても、孤独死や家賃滞納のリスクがあるとして、入居を断られるケースが多い。
一方、全国の空き家は820万戸（13年度、総務省調査）で20年前の約1.8倍に急増。このうち耐震性があり、駅から１キロ以内の物件は185万戸に上る。新たな制度は、４月に成立した改正住宅セーフティーネット法に基づき、空き家などの所有者が賃貸住宅として都道府県や政令市、中核市に届け出る。登録条件は(1)高齢者らの入居を拒まない(2)床面積25平方メートル以上（シェアハウスは専用部分９平方メートル以上）(3)耐震性がある――など。
自治体は登録された物件の情報をホームページなどで入居希望者に公開。物件が適正かどうか指導監督したり、入居後のトラブルに対応したりする。耐震改修やバリアフリー化が必要な場合は、所有者に最大200万円を助成。低所得者の家賃を月額４万円まで補助したり、連帯保証を請け負う会社に支払う債務保証料を最高６万円助成したりする仕組みも設けた。このほか入居者のアフターケアとして、高齢者らを必要な福祉サービスにつなげる役割を担う社会福祉法人やＮＰＯを「居住支援法人」に指定。同法人や自治体、不動産関係団体などで構成する居住支援協議会を自治体ごとに置き、物件探しや入居者とのマッチングも行う。」
宅配ボックスの需要増
大手運輸会社の残業問題、賃金値上げ等、運輸業界の人手不足が昨今取り沙汰されています。
このような問題を受け、マンションにおける宅配ボックスの需要がますます高まっています。
ネット通販の拡大もあり、今後、宅配ボックスのサービスも多様化していくのではないでしょうか。
大手企業による不動産の信託事業
賃貸管理の大手企業がグループ会社として、信託会社を設立して、高齢家主からの財産管理を受託するケースが増えてきています。
家主の高齢化が進む状況の中、賃貸住宅の運用を委託でき、相続発生後の賃料収入を得る者を生前から指定できることがメリットです。
普及の課題は、信託の受託者を家族ではなく、信託会社とすることに抵抗があるオーナーが多いことが挙げられています。
（平成２９年１０月２３日付全国賃貸住宅新聞より。）
家族が受託する場合と比較して、受託料が発生することがデメリットです。
他方、第三者である信託会社に賃料管理を委ねることで、家族間でのトラブルに発展するケースは少ないことは、メリットとして挙げられると思います。
民泊の情報共有について（観光庁）
観光庁のシステムで、民泊事業者に関する情報が集められ、国税庁や消防署、自治体と情報が共有されることになりました。
ルールを守らない悪質業者を取り締まり、排除する目的のものです。
民泊法に定められたルールの実効性確保が課題です。
以下、平成２９年１０月４日付日本経済新聞より、引用。
「観光庁は来春の民泊解禁にあわせ、事業者の情報を登録するシステムを構築する。民泊施設の代表者や住所、宿泊日数などを登録する。国税庁や消防庁と情報を共有し、脱税や消防設備が未整備の悪質な事業者を排除する。」
「システムに登録する情報は事業者の代表者名や施設名、住所、宿泊日数など。宿泊日数は利用者が宿泊した一定期間内に事業者がシステム上で登録する。民泊法では上限を年間180日以下と定めており、悪質な業者が上限を超えて部屋を貸し出していないかどうかをチェックする。」
民泊法の施行 ２０１８年６月１５日に決定
住宅宿泊事業法（民泊法）が、来年、平成３０年６月１５日に施行されることになりました。
東京オリンピックに向けて、宿泊先不足の解消が期待される一方、ルールに沿った運営が課題となります。
以下、平成２９年１０月２４日付日本経済新聞より引用。
「政府は24日の閣議で、住宅に旅行者を有料で泊める住宅宿泊事業法（民泊法）の施行日を来年６月15日に決定した。現在は非合法な「ヤミ民泊」が少なくないが、一定のルールを定めることで健全な普及をはかる。家主は自治体に登録を義務づけ、営業日数の上限は180日以内に定めた。自治体によっては、独自に営業日数をさらに制限することも可能になる。」
脱時間給制度（ホワイトカラーエグゼンプション）
脱時間給制度（ホワイトカラーエグゼンプション）についての法案が今秋の臨時国会に提出され、２０１９年４月からの施行を目指すことになりました。
脱時間給制度は、高収入の一部の専門職を対象にして、労働時間の規制を外す仕組みで、数年前から議論されているものです。
過酷な労働が増えるのではないかとの懸念はありますが、法案においては、以下の措置を義務付けることで、働きすぎを回避することとされています。
①年間１０４日以上の休日確保の義務付け
②以下のうちのいずれかを選択
・労働時間の上限設定
・勤務時間インターバルの導入（退社から出社までの間に一定時間の休憩をとる。）
・２週間連続休暇
・臨時の健康診断
同一労働同一賃金の実現（正規と非正規の格差是正）、残業時間の規制（月平均６０時間、繁忙期は月１００時間が上限）とともに、関連法案として、国会に提出される模様です。
専門職の勤務実態に即した制度の構築が望まれるところです。
以下、平成２９年９月７日付日本経済新聞より、引用。
「厚生労働省が働き方改革関連法案の全体像を固めた。時間でなく成果で評価する脱時間給制度では、長時間労働の是正に向け、休日確保の義務付けなど連合が求めた修正案を全て受け入れる。残業時間の上限規制や正規と非正規の不合理な待遇差をなくす「同一労働同一賃金」の導入などとあわせ、秋の臨時国会に関連法案を一本化して提出、原則2019年４月の施行を目指す。」
